با ما همراه شوید تا نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان را بررسی کنیم.
در این مقاله قصد داریم تا به صورت مفصل در مورد نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان به بحث و بررسی بپردازیم و با شما مخاطبان گرامی و خوانندگان عزیز صحبت و گفت و گو کنیم و اطلاعات مفید و سودمندی در اختیار شما خوبان قرار دهیم. بنابراین دعوت می کنیم تا پایان ما را همراهی نمایید.
ما در این نوشتار مطالبی را در مورد پیش فروش آپارتمان، نحوه و چگونگی تنظیم نمودن دادخواست، ضوابط قانونی، مدارک لازم، ضمانت اجرایی قانون، نکات مهم و اساسی، شرایط انجام این امر و این که برای چه کسانی مفید می باشد و البته دیگر مطالب مرتبط عنوان خواهیم کرد.
در ادامه و برای این که موضوع نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان را خوبی مورد بسط و تفهیم قرار دهیم، به ذکر سوالاتی چند و طرح موضوعاتی در زمینه ی نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان خواهیم پرداخت و در بخش های مختلف مقاله به تشریح هر کدام از موارد گفته شده می پردازیم.
خواهشمند است تا در ادامه ی این مقاله ما را همراهی نمایید.
مهم ترین تیترهای مرتبط با موضوع نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان به شرح ذیل می باشند:
پیش فروش آپارتمان چیست؟
آیا از ابتدای قرارداد پیش فروش آپارتمان، این معامله برای خریدار ایجاد مالکیت می کند؟
کدام افراد می توانند ملک و یا آپارتمان را پیش فروش کنند؟
در قراردادهای پیش فروش، نحوه ی تنظیم قرارداد باید به چه صورت باشد؟
آیا می دانید که ضوابط قانونی پیش فروش ساختمان چیست؟
برخی نکات و موارد قانونی در ارتباط با پیش فروش ساختمان
ضمانت اجرای قانون به منظور جلوگیری از منتشر شدن بدون مجوز تبلیغات پیش فروش مربوط به ساختمان چیست؟
آیا می دانید که مزیت های قانون پیش فروش ساختمان برای پیش فروشنده چه می باشد؟
شرایط پرداخت کردن جریمه از طرف پیش فروشنده به پیش خریدار ساختمان به چه صورت می باشد؟
اقدام دفترخانه در تنظیم نمودن سند رسمی ساختمان به چه نحوی می باشد؟
نکات مهم و اساسی برای خریداران در پیش فروش خرید ساختمان
مدارک مورد نیاز برای تنظیم نمودن سند رسمی پیش فروش ملک چیست؟
نحوه و چگونگی طرح دعوی پیش خرید و یا پیش فروش ساختمان به چه صورت می باشد؟
مرجع صالح در جهت رسیدگی به دعوی پیش فروش ساختمان چه کسی می باشد؟
نکاتی مهم و کلیدی در ارتباط با دعوی پیش فروش ساختمان
مجازات های مربوط به قرارداد پیش فروش آپارتمان ها چه می باشد؟
چه مدارکی برای تنظیم کردن قرارداد پیش فروش نیاز می باشد؟
سخن پایانی
پیش فروش آپارتمان چیست؟
در بخش مقدماتی به صورت کلی مطالبی به صورت تیتروار در باب نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان برای شما ارائه نمودیم و اکنون در سوال نخست از این نوشتار می خواهیم تعریفی از پیش فروش آپارتمان مطرح نماییم. پس ما را همراهی کنید.
در دنیای امروز و با افزایش هر ساله ی قیمت مسکن و آپارتمان در کشور، باعث شده است که اشخاص در خرید آپارتمان به سمت یک قرارداد جدیدی رهنمون شوند به اسم قرارداد پیش فروش که در این نوع قراردادها، شخص لازم نیست که تمام قیمت آپارتمان را به صورت تمام و کمال، در یک مرحله و یا یکجا پرداخت کند.
از طرف دیگر این نوع قرارداد که همان پیش فروش آپارتمان می باشد، به سازندگان امکان می دهد که با دریافت مرحله به مرحله ی مبلغ مورد معامله، ساخت آپارتمان را به صورت مرحله ای پیش ببرند و در زمانی که مقرر شده، در آینده به خریدار تحویل دهد و این باعث مرتفع شدن نیاز هر دو دسته یعنی هم خریدار و هم فروشنده می شود.
همان طور که اشاره شد، این توافقات و قرارداد همان پیش فروش آپارتمان قلمداد می شود. سوالی که بسیار مطرح می شود، این است که آیا با امضاء قراداد پیش فروش، خریدار از همان لحظه مالک آپارتمان مورد معامله می شود؟ در ادامه ی مقاله نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان، برای شما عزیزان به این سوال پاسخ می دهیم.
آیا از ابتدای قرارداد پیش فروش آپارتمان، این معامله برای خریدار ایجاد مالکیت می کند؟
همان طور که در بخش بالا اشاره کردیم، از مهم ترین موضوعات مطروحه در زمینه پیش فروش، بحث مالکیت شخص خریدار می باشد. در پاسخ به این سوال باید گفت، که در زمینه ی مالکیت، اگر در زمان قرارداد و عقد قرارداد ملک موجود باشد، مالکیت تعلق می گیرد.
یعنی در هنگام خرید و فروش، املاک باید وجود داشته باشند که مالکیت صورت گیرد. اما همان طور که می دانیم، در زمان پیش فروش، این اموال هنوز به وجود نیامده است. پس نتیجه می گیریم که قرارداد به وجود آمده بین طرفین، قرارداد خرید و فروش نمی باشد که باعث مالکیت شخص در ملک شود.
در واقع این قرارداد پیش فروش برای سازنده یک تعهدی ایجاد می کند که آپارتمان را دقیقا مانند آن چه در نقشه ی توافق شده بین طرفین ساخته و در زمان موعدی که با هم قرار گذاشته اند، تحویل و به مالکیت خریدار درآورد. پس در این معامله و قرارداد، خریدار حق اولویت دارد.
از همه ی شما عزیزان دعوت می نماییم تا در بخش های بعدی مقاله ی علمی حقوقی نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان با ما همراه باشید.
کدام افراد می توانند ملک و یا آپارتمان را پیش فروش کنند؟
افرادی که می توانند آپارتمان پیش فروش کنند، در ادامه ی مقاله نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان را در زیر به سه دسته تقسیم می کنیم.
مالکین واحدها و آپارتمان هایی که در حال ساخت می باشند، می توانند ملک خود را پیش فروش کنند.
افراد سرمایه گذاری که در زمین شخص دیگری سرمایه گذاری می کنند. در این نوع از سرمایه گذاری و پیش فروش به این صورت انجام می شود که فرد سرمایه گذار با هزینه ی خودش آپارتمانی را در زمینی که به شخص دیگری تعلق دارد، می سازد.
در این صورت با توجه به قراردادی که بین دو طرف صورت می گیرد، واحد یا واحدهای مشخصی به شخص سرمایه گذار تعلق می گیرد که فرد سرمایه گذار می تواند این واحدها را پیش فروش کند.
مستاجرینی که روی زمین های موقوفه، دولتی و یا شخصی، آپارتمان و یا بنایی را ساخته باشند، البته حق ساختن ساختمان و بنا در این زمین ها حتما باید با سند رسمی باشد.
لطفا در ادامه ی این مقاله با موضوع نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان ما را همراهی نمایید.
در قراردادهای پیش فروش، نحوه ی تنظیم قرارداد باید به چه صورت باشد؟
ابتدا بهتر است، برای تنظیم قراردادهای پیش فروش موارد مهمی را که باید در تنظیم قرارداد رعایت کنیم، برای شما عزیزان شرح دهیم:
موارد مهم تنظیم قرارداد
اسم و مشخصات دو طرف معامله به صورت دقیق و کامل قید شود.
مشخصات ثبتی ملک، نشانی محل قرار گرفتن ملک و پلاک آن حتما قید شود.
اوصاف واحد ساختمانی مورد قرارداد مشخص باشد. منظور از اوصاف؛ مساحت ملک، شماره طبقه، تعداداتاق ها، پارکینگ، انباری و … نوع مصالح ساختمانی که قرار است به کار گرفته شود، انباری، سیستم های گرمایش و سرمایش و حتی قسمت های مشترک و مواردی که در پروانه ساخنمان مشخص شده اند، می باشد.
از موارد دیگری که باید در تنظیم قرارداد مشخص باشد، مشخصات فنی و معماری بنا می باشد. در قرارداد پیش فروش باید مساحت کل و همچنین زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدهای ساختمان، نوع مصالح ساختمانی که قرار است به کار گرفته شود، سیستم های گرمایش و سرمایش و حتی قسمت های مشترک و مواردی که در پروانه ساخنمان مشخص شده اند، می باشد.
در قراردادهایی که رایگان نیستند، باید بها و قیمت اصلی و قیمت مجموع مشخص شود. تعداد پرداخت ها که شامل چندین قسط می باشد نیز همراه با مبلغ هر قسط کاملا مشخص باشد.
شماره ی قبض ها برای پرداخت، تحویل و در نهایت انتقال قطعی مشخص باشد.
قید تضمین ها و تعهدها
یکی دیگر از موارد مهم، قید تضمین ها و تعهدها می باشد. با توجه به این که بین زمان عقد قرارداد تا انجام کار، پایان کار و انتقال قطعی فاصله می باشد و ممکن است، در این فاصله حوادث مختلفی به وقوع بپیوندد، بنابراین باید در قراردادهای پیش فروش، نحوه ی پرداخت خسارت های مختلف، تغییر قیمت ها، تغییر مشخصات بنا، بیمه ها و … پیش بینی شود.
زمان تحویل آپارتمان باید حتما در قرارداد قید شود.
تعهداتی که پیش فروشنده نسبت به مرجع صادر کننده پروانه و بقیه ی ارگان های قانونی دارد، در قرارداد مشخص شود.
زمان تنظیم انتقال قطعی سند رسمی به خریدار
از دیگر مواردی که باید به آن توجه کرد، معرفی داوران می باشد. هر کدام از طرفین قرارداد می توانند پیش بینی کنند که در صورت بروز اختلاف به شخص و یا اشخاصی برای داوری مراجعه کنند و موضوع مورد اختلاف را با کمک آن ها حل و فصل کنند.
پیشنهاد می کنیم از پست نمونه دادخواست پرداخت ثمن معامله دیدن کنید.
ضرورت تنظیم قرارداد به صورت رسمی و قانونی
برای این که از مشکلات فروش ملک به اشخاص دیگری و مشکلاتی از این قبیل جلوگیری شود، ضرورت دارد که این قراردادهای پیش فروش به صورت کاملا رسمی تنظیم شود و همچنین در سند مالکیت ثبت شده و اداره ثبت اسناد را هم در جریان این قرارداد پیش فروش قرار دهید.
از همه ی شما سروران گرامی دعوت می نماییم تا در قسمت های آتی این مقاله در خصوص نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان ما را همراهی نمایید.
آیا می دانید که ضوابط قانونی پیش فروش ساختمان چیست؟
همان گونه که در بخش قبلی مطالعه کردید و ملاحظه نمودید، مطالب سودمندی در ارتباط با نحوه و چگونگی تنظیم قرارداد در بحث قرادادهای پیش فروش ارائه و عرضه داشتیم و امیدواریم که مفید واقع گردیده باشد. حال در این بخش از نوشتار مربوط به نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان قصدمان این است که به بحث و بررسی ضوابط قانونی پیش فروش ساختمان بپردازیم و در این رابطه نکات خوب و مناسبی برای شما بیان کنیم.
ممکن است، شما جزء افرادی باشید که اخبار حوادث و همچنین رویدادهای حقوقی ملکی را دنبال می نمایید. در یک چنین حالتی قطعا در مورد کلاهبرداری های گوناگون در رابطه با فروش مال غیر و همچنین انواع جرایم و تخلف ها در مرحله ی پیش فروش ساختمان سخنان و مطالب بسیاری به گوشتان خورده است.
موارد متعدد جرایم ملکی در رابطه با پیش فروش ساختمان، خود سبب گردیده تا مجلس شورای اسلامی در سال 1389 قانون پیش فروش ساختمان را به تصویب برساند.
برطرف شدن اختلافات بین شهرداری و سازمان نظام مهندسی
لازم به ذکر است که پس از برطرف شدن اختلافات بین شهرداری و سازمان نظام مهندسی، سرانجام در سال 1394 یعنی بعد از 5 سال، آیین نامه ی اجرایی قانون پیش فروش مربوط به ساختمان مهندسی به مرحله ی اجرا گذاشته شد.
باید گفت که متاسفانه خیلی از اشخاص ناآگاه و بی اطلاع چه به عنوان پیش خریدار و چه به عنوان پیش فروشنده، بر اساس سنت های قبل و به علت ناآگاهی از بودن قانون و ضوابط مورد نظر، به منظور انجام معامله و همچنین تنظیم قرارداد به بنگاه های مشاور املاک مراجعه می نمایند. درصورتی که بر اساس قوانین جدید، تنظیم سند عادی در ارتباط با این گونه معامله جرم تلقی گردیده و مجازات خواهد داشت.
شما مخاطب گرامی در حال مطالعه ی مقاله ای علمی حقوقی با عنوان نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان هستید. از شما درخواست می شود، بخش های بعدی این نوشتار مهم را از دست ندهید. در ادامه قصد داریم تا موضوعات مهم دیگری که در ارتباط با نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان می باشند را برای شما توضیح دهیم.
برخی نکات و موارد قانونی در ارتباط با پیش فروش ساختمان
در سوال قبلی از سلسله مباحث مربوط به نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان، مطالبی را در زمینه ی ضوابط قانونی پیش فروش ساختمان به سمع و نظر شما مخاطبین گرامی و خوانندگان عزیز رساندیم. با امید به این که موثر قرار گرفته باشد و در اینجا می خواهیم نگاهی به برخی موارد قانونی در این باره داشته باشیم. پس ما را همراهی کنید.
الف) ماده ی 24 مربوط به قانون پیش فروش ساختمان:
در ارتباط با ماده ی 24 قانون پیش فروش ساختمان این طور بگوییم که این قانون مشاورین املاک را ملزم کرده تا بعد از انجام دادن مذاکرات مقدماتی، هر دو طرف را در جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان به یکی از دفترهای اسناد رسمی معرفی نمایند.
چنان چه مشاوران املاک، خود شخصا اقدام به تنظیم سند مربوط به پیش فروش ساختمان کنند، برای اولین بار تا 1 سال و برای دومین مرتبه تا 2 سال به تعلیق پروانه و برای بار سوم پروانه آنان کاملا باطل خواهد شد.
ب) ماده ی 21 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان:
در قانون ماده ی 21 آیین نامه اجرایی، بسیار تلاش شده است که مشکلات و گرفتاری هایی که در زمینه ی پیش فروش وجود دارد، از بین برود.
برای آشنا کردن و آگاهی مردم از الزامات قانونی و مقررات و آیین نامه ها، وزارتخانه های دادگستری، راه و شهرسازی و فرهنگ و ارشاد اسلامی با همکاری صدا و سیمای جمهوری اسلامی و همچنین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به بهترین شکل ممکن این اطلاع رسانی را انجام می دهند.
آن چه که مسلم است، این است که آگاه کردن و اطلاع رسانی به مردم از طریق مطبوعات و رسانه های جمعی بسیار کمک کننده خواهد بود تا مردم نادانسته و بدون آگاهی در مشکلات ناشی از قراردادهای پیش فروش گرفتار نشوند.
ج) ماده ی 20 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش املاک:
در این ماده چیزی که عنوان شده این است که رسانه های جمعی برای منتشر نمودن آگهی پیش فروش مربوط به ساختمان مکلف می باشند که مجوز انتشار مربوطه را از درخواست کننده آگهی مطالبه کرده و شماره، مشخصات و اطلاعات درج گردیده در مجوز و همچنین مرجع صادر کننده ی مجوز را درون آگهی قید نمایند.
لطفا قسمت های باقیمانده از نوشتار نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان را از دست ندهید و تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.
ضمانت اجرای قانون به منظور جلوگیری از منتشر شدن بدون مجوز تبلیغات پیش فروش مربوط به ساختمان چیست؟
در قسمت قبل به برخی موارد قانونی در ارتباط با پیش فروش ساختمان پرداخته شد و چند ماده ی قانونی را در این باره بیان کردیم و در این قسمت از مباحث مربوط به نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان بنا داریم تا مطالبی درباره ی ضمانت اجرایی قانون در جلوگیری از انتشار بدون مجوز تبلیغات پیش فروش ساختمان برای شما عزیزان عنوان کنیم.
ماده ی 21 قانون در واقع یک ضمانت اجرایی به حساب می آید. برای آن که پیش فروشندگان آپارتمان ها نتوانسته باشند، بدون مجوز اقدام به انجام دادن تبلیغات نمایند. چرا که این امکان وجود دارد که موجب گمراهی خریداران گردد.
ماده های 23 و 24 قانون پیش فروش ساختمان:
در واقع اقدام به پیش فروش کردن ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع می باشد و با شخص ارتکاب کننده بر اساس مواد 23 و 24 قانون رفتار می شود.
کسانی که بدون داشتن تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان و یا بدون گرفتن مجوز، اقدام به درج کردن یا انتشار دادن آگهی نمایند، به حبس از 91 روز تا 1 سال ویا جزای نقدی 2 تا 4 برابر وجوه و اموال گرفته شده محکوم می گردند.
در ضمن مشاورین املاک بایستی بعد از انجام دادن مذاکره های مقدماتی، هر دو طرف را برای تنظیم سند رسمی قرارداد مربوط به پیش فروش به دفتری از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند.
لازم به ذکر است که آن ها نمی توانند راسا اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. زیرا در غیر این صورت برای دفعه ی نخست تا 1 سال و برای دفعه دوم تا 2 سال تعلیق شدن پروانه ی کسب و برای دفعه ی سوم به ابطال شدن پروانه ی کسب محکوم می گردند.
قرارداد پیش فروش اجاره
لازم است بدانید که قرارداد پیش فروش اجاره به موجب قانون مذکور تنها بایستی از طریق تنظیم نمودن سند رسمی مربوط به پیش فروش در نزد دفترخانه های اسناد رسمی و البته با درج شدن در سند مالکیت انعقاد یابد که شایان توجه است که این الزام در واقع نص صریح قانون می باشد.
در صورتی که پیش خریدار بعد از منعقد کردن قرارداد پیش فروش عادی قصد داشته باشد کهاز الزام قانونی استفاده نماید، باید دعوی الزام به تنظیم نمودن سند رسمی پیش فروش مربوط به ملک را مطرح نماید.
از شما عزیزان درخواست می شود، در قسمت های بعدی مقاله ی نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان نیز با ما همراه باشید.
آیا می دانید که مزیت های قانون پیش فروش ساختمان برای پیش فروشنده چه می باشد؟
در سوال قبلی از مجموعه مطالب مربوط به نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان، صحبت هایی را راجع به ضمانت اجرای قانون برای شما مخاطبین گرامی مطرح کردیم و حال در این بخش تصمیم داریم تا به عنوان کردن مزایای قانون پیش فروش ساختمان برای پیش فروشنده اشاره کنیم. پس همچنان با ما همراه باشید.
در ابتدا باید گفت که این ضوابط به اتاق اصناف هم ابلاغ گردیده است و همچنین صاحبان بنگاه های معاملات املاک قادر نمی باشند تا از این گونه موارد اظهار بی اطلاعی نمایند.
شخص قانونگذار در ماده ی چهارم قانون پیش فروش مربوط به ساختمان، تنظیم کردن قرارداد پیش فروش را در گرو عرضه داشتن مدارکی به قرار زیر دانسته است:
سند رسمی مالکیت و یا سند رسمی اجاره، البته با حق احداث کردن بنا
پروانه ساخت مربوط به همه ی ساختمان
شناسنامه ی فنی جداگانه برای هر کدام از واحدها
بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی 9 قانون مزبور
تاییدیه ی مهندس ناظر مرتبط به ساختمان مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمان
و نهایتا جواب استعلام از اداره ی ثبت اسناد و نیز املاک مکان وقوع ملک
که باعث می گردد، اشخاص از مسائلی مثل اصالت زمین مطلع شوند.
از شما مخاطبین گرامی درخواست می نماییم که بخش های بعدی این نوشتار کاربردی حقوقی را از دست ندهید و تا پایان با ما همراه باشید.
شرایط پرداخت کردن جریمه از طرف پیش فروشنده به پیش خریدار ساختمان به چه صورت می باشد؟
همان طور که در بحث پیشین نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان ملاحظه کردید، مزایای قانون پیش فروش ساختمان برای پیش فروشنده گفته شد و بینشی خوب در این راستا پیدا کردید و حالا بر آنیم تا شرایط پرداخت جریمه از سوی وی به پیش خریدار ساختمان را برای شما بگوییم. بنابراین ادامه مبحث را دنبال نمایید.
در صورتی که پیش فروشنده در تاریخ تعیین شده در قرارداد، واحدی را که پیش فروش گردیده است، تحویل پیش خریدار ندهد و یا این که به تعهدات خود عمل ننماید، به غیر از اجرای بند 9 ماده ی 2 مربوط به این قانون، مکلف می باشد که جریمه ی تاخیر نسبت به پیش خریدار را پرداخت کند.
مگر آن که به مبالغ بالاتری به سود پیش خریدار توافق نمایند. ضمنا چنان چه مساحت بنا طبق صورت مجلس تفکیکی پایین تر یا بالاتر از مقدار مقرر گردیده در قرارداد باشد، مابه التفاوت آن طبق نرخ مندرج شده در قرارداد حساب خواهد شد.
در صورتی که مساحت ساختمان تا 5% افزون بر زیر بنای مشخص شده در قرارداد باشد
در صورتی که مساحت ساختمان تا 5% افزون بر زیر بنای مشخص شده در قرارداد باشد، هیچ یک از دو طرف این حق را نخواهند داشت تا قرارداد را فسخ کنند و چنان چه بیشتر از 5% باشد، صرفا فرد خریدار این حق را دارد که قرارداد را فسخ نمایند.
اگر عملیات ساختمانی هم راستا و مطابق با مفاد قرارداد پیشرفتی نداشته باشد، پیش خریدار قادر است که پرداخت قسط ها را منوط به ارائه ی تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر محقق شدن پیشرفت از طرف پیش فروشنده نموده و مهندس ناظر مکلف می باشد، به درخواست هر کدام از طرفین در ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
شما در حال خواندن نوشتاری علمی حقوقی با موضوع نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان هستید. لطفا در قسمت های باقیمانده از این مقاله ما را همراهی نمایید.
اقدام دفترخانه در تنظیم نمودن سند رسمی ساختمان به چه نحوی می باشد؟
حال که در بخش قبلی با شرایط پرداخت جریمه از سوی پیش فروشنده به پیش خریدار آشنایی پیدا کردید، می خواهیم در این بخش از مقاله نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان از شما دعوت کنیم تا به مطالعه ی مطالبی درباره چگونگی اقدام دفترخانه در تنظیم کردن سند رسمی ساختمان بپردازید.
طبق ماده ی 13 قانون پیش فروش ساختمان پیش خریدار به نسبت قسط های پرداختی خود و یا عوض قراردادی، صاحب ملک پیش فروش شده خواهد شد و در پایان زمان قرارداد پیش فروش و اتمام یافتن ساختمان، با تایید کردن مهندس ناظر چنان چه کلیه ی قسط ها را پرداخت کند یا این که عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با عرضه داشتن مدارک مبنی بر انجام دادن تعهدات، قادر خواهد بود تا با مراجعه کردن به یکی از دفترهای اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی را به اسم خود تقاضا نماید.
چنان چه پیش فروشنده حداکثر ظرف مدت 10 روز بعد از اعلام کردن دفترخانه نسبت به انتقال دادن رسمی مال پیش فروشنده خودداری نماید
لازم به ذکر است، چنان چه پیش فروشنده حداکثر ظرف مدت 10 روز بعد از اعلام کردن دفترخانه نسبت به انتقال دادن رسمی مال پیش فروشنده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح نمودن مراتب اقدام به تنظیم سند رسمی به اسم پیش خریدار و یا قائم مقام او خواهد کرد. در ضمن اداره ی ثبت اسناد و املاک مکان واقع شدن ملک مکلف می باشد که به درخواست طرف ذی نفع برای تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.
شایان توجه است که این قانون برای پیش فروشنده هم مزیت هایی به دنبال دارد. چنان چه در زمان تعیین شده اقساط بها و یا عوض قراردادی پرداخت نشود، پیش فروشنده بایستی مراتب را به صورت کتبی به دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اعلام نماید. ضمنا دفترخانه مکلف می باشد که ظرف مدت 1 هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا حداکثر ظرف مدت 1 ماه نسبت به پرداخت کردن قسط های معوقه اقدام نماید که در صورت عدم انجام این کار، پیش فروشنده حق فسخ کردن قرارداد را دارد.
حال که در اینجا با نحوه ی چگونگی تنظیم کردن سند رسمی ساختمان توسط دفترخانه آشنایی پیدا کرده اید، در ادامه مطالب خود در رابطه با نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان توجه شما خوبان را به نکات مهمی در زمینه ی خریداران در پیش فروش خرید ساختمان جلب می نماییم که در عنوان بعدی به آن خواهیم پرداخت.
نکات مهم و اساسی برای خریداران در پیش فروش خرید ساختمان
نکات مهم و اساسی برای خریداران در پیش خرید ساختمان وجود دارد که ما در اینجا می خواهیم آن ها را بیان داریم و به شرح زیر می باشند:
مشخص بودن هر دو طرف معامله و همچنین مشخصات کامل آن ها
مشخصات ملک شامل: موقعیت مکانی یا آدرس دقیق، تعداد طبقات و نیز واحدها
متراژ یا مساحت واحد و همچنین تعداد اتاق ها، نوع کاربری، پارکینگ و نیز انباری
سیستم های گرمایشی و همچنین سرمایشی، نمای ظاهری و خارجی ساختمان و نیز مصالح به کار برده شده
مشخصات و همچنین دکوراسیون داخلی مثل کابینت و نیز زمان تحویل
مشخص کردن موعد تحویل دادن آپارتمان
مشخص کردن موعد تحویل دادن آپارتمان و نیز پرداخت خسارت به طرف خریدار از طرف فروشنده در صورت تحویل ندادن به وقت آپارتمان
هماهنگی بین چگونگی پرداخت کردن قسط ها با میزان پیشرفت در کار
لازم به توضیح این مسئله می باشد، در صورتی که خریدار ظرف مدت 1 ماه قسط های خود را پرداخت نکند، شخص مالک می تواند قرارداد را فسخ کند.
همچنان با نوشتار مربوط به نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان در خدمت شما هستیم و نکات مهمی را برای خریداران در پیش فروش عنوان کردیم و حالا در سوال بعدی می خواهیم به ذکر مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک بپردازیم. پس ما را دنبال نمایید.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم نمودن سند رسمی پیش فروش ملک چیست؟
_ داشتن سند رسمی مالکیت به همراه سند رسمی اجاره با حق احداث بنا و یا قرارداد رسمی، حاکی از آن که مورد معامله در مقابل سرمایه گذاری با امکان حق فروش از راه احداث ساختمان بر روی عرصه به پیش فروشنده، اختصاص پیدا کرده است.
_ دارا بودن پروانه ساخت کل بنا و همچنین شناسنامه ی فنی مستقل برای هر کدام از واحدها
_ دارا بودن بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی نهم این قانون
_ داشتن تاییدیه ی مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر اتمام عملیات پی ساختمان
_ گرفتن جواب استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک مکان قرار گرفتن ملک
نحوه و چگونگی طرح دعوی پیش خرید و یا پیش فروش ساختمان به چه صورت می باشد؟
همان گونه که ملاحظه فرمودید؛ در سوال قبل از سلسله موضوعات نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان، مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را برای شما عنوان کردیم و در این سوال قصدمان این است که نحوه ی طرح دعوی پیش خرید یا پیش فروش ساختمان را به سمع و نظر شما برسانیم.
چنان چه ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش گردیده باشد، دارای پروانه ی ساختمانی و هم نین شناسنامه فنی نباشد، بایستی همراه با دادخواست، الزام پیش فروشنده به گرفتن این قبیل موارد از دادگاه درخواست گردد.
از جمله الزامات قرارداد رسمی مربوط به پیش فروش، تاییدیه ی شخص مهندس ناظر مبنی بر اتمام یافتن عملیات پی ساختمان می باشد. چنان چه در هنگام دادخواست، عملیات پی ساختمان به اتمام نرسیده باشد، بایستی الزام پیش فروشنده به پایان عملیات پی نیز تقاضا شود.
طرفین دعوی
در واقع می توان این طور عنوان کرد که خواهان دعوی همان پیش خریدار محسوب می گردد و خوانده ی دعوی پیش فروشنده می باشد. در صورتی که پیش فروشنده مالک رسمی ملک مورد نظر نباشد یا این که مابین او و مالک، قرارداد رسمی از جمله اجاره یا مشارکت در ساختن در میان نباشد، باید مالک رسمی هم به عنوان یک مورد از خواندگان در دادخواست مطرح گردد.
خواهشمند است، در قسمت های باقیمانده از این مقاله ما را همراهی نمایید.
مرجع صالح در جهت رسیدگی به دعوی پیش فروش ساختمان چه کسی می باشد؟
در رابطه با نحوه ی طرح دعوی پیش خرید و همچنین پیش فروش ساختمان، در قسمت قبل مطالب خوبی را عنوان نمودیم و بنا داریم تا در این قسمت درباره ی مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی پیش فروش ساختمان گفت و گو کنیم. بنابراین از شما دعوت به عمل می آوریم تا به ادامه ی مقاله ی نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان توجه نمایید.
با این که طبق ماده ی 20 قانون پیش فروش ساختمان؛ تمامی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و همچنین اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان به عهده ی هیات داوری می باشد،
اما با توجه به این که تا این لحظه آیین نامه ی اجرایی این ماده به وسیله ی وزارت مسکن و شهرسازی و نیز دادگستری تهیه و ارائه نشده است، به همین خاطر در حال حاضر رسیدگی نمودن به اختلافات ناشی از پیش فروش به عهده ی دادگاه مکان وقوع ملک می باشد.
چگونگی اجرای رای
لازم است، به این نکته توجه و دقت داشته باشید که هنوز امکان ثبت نمودن قرارداد پیش فروش ساختمان در دفترهای اسناد رسمی کل کشور میسر نمی باشد و فقط در بعضی از شهرها این کار امکان پذیر است.
چنان چه مقدمات تنظیم سند فراهم شده باشد، دادگاه با صادر نمودن اجراییه از پیش فروشنده خواهد خواست که سند رسمی پیش فروش را در دفتر اسناد رسمی تنظیم نماید که در غیر این صورت یعنی چنان چه از این کار خودداری کند، دادگاه با اعزام کردن نماینده اش از سوی پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا خواهد نمود.
دفترخانه ی اسناد رسمی بعد از تنظیم کردن سند رسمی پیش فروش ملک نسبت به اعلام خلاصه ای از قرارداد به اداره ی ثبت اسناد و املاک اقدام خواهد کرد.
لطفا بخش های آتی از نوشتار نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان را از دست ندهید. در ادامه تصمیم داریم، موارد مهم و کاربردی دیگری را با شما همراهان عزیز به اشتراک بگذاریم.
نکاتی مهم و کلیدی در ارتباط با دعوی پیش فروش ساختمان
برای تنظیم کردن سند رسمی مربوط به پیش فروش احتیاجی به گرفتن مفاصا حساب مالیات نمی باشد.
سند پیش فروشی که از دادگاه الزام به تنظیم آن تقاضا می گردد، در واقع قرارداد پیش فروش ملک می باشد و با سند رسمی مالکیت فرقی ندارد.
منظور قانونگذار از ملزم کردن پیش فروشنده به تنظیم نمودن سند رسمی پیش فروش، ممانعت کردن قراردادهای پیش فروش معرض می باشد.
وقتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم گردد، چنان چه هر کدام از دو طرف از تعهدات قانونی خود استنکاف نمایند، احتیاجی به طرح دعوا در دادگاه نمی باشد و به کمک اجرای ثبت، می توان فرد مستنکف و متخلف را به انجام دادن تعهد ملزم کرد.
به عنوان نمونه؛ چنان چه پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به اسم پیش خریدار تخلف نماید، در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرایی شدن ثبت، راسا و بدون احتیاج به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به اسم پیش خریدار تنظیم می نماید.
دعوی ملزم نمودن به تنظیم سند پیش فروش ملک در طول مدت زمان اجرای پروژه و ساخت مطرح می گردد
دعوی ملزم نمودن به تنظیم سند پیش فروش ملک در طول مدت زمان اجرای پروژه و ساخت مطرح می گردد، ولی با اتمام مدت توافق صورت گرفته و پایان عملیات ساختمان، احتیاجی به طرح این دعوی نمی باشد و دادخواست ملزم کردن به تنظیم سند رسمی منطقی تر می باشد.
به منظور طرح کردن این دعوی باید مدارکی دال بر منعقد نمودن عقد پیش فروش و همچنین وجود رابطه ی قراردادی بین پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه عرضه گردد. مطمئنا بهترین مدرک در این زمینه قرارداد پیش فروش می باشد که به صورت عادی تنظیم گردیده است.
در صورتی که فردی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش نماید
در صورتی که فردی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش نماید، پیش خریدار می تواند نسبت به تعقیب کیفری او اقدام نماید و در این ارتباط مجازات هایی برای پیش فروش بدون تنظیم نمودن سند رسمی در قانون پیش فروش بنا پیش بینی گردیده است.
چنان چه با وجود صادر شدن رای قطعی و اجراییه بنا به هر علت امکان الزام به تنظیم کردن سند پیش فروش ملک مهیا نگردد، پیش فروشنده قادر است، اقدام به فسخ کردن قرارداد پیش فروش عادی نماید.
با این که تنظیم کردن رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام کردن به پیش فروش و یا قرارداد عادی در رابطه با پیش فروشنده جرم به حساب می آید، ولی این به معنی و مفهوم اعتبار نداشتن قرارداد عادی پیش فروش نمی باشد و این نوع قرارداد مثل هر سند عادی دیگر دارای اعتبار قانونی می باشد.
مجازات های مربوط به قرارداد پیش فروش آپارتمان ها چه می باشد؟
گروه نخست به صورت پرداخت جریمه ی تاخیر:
در حالتی که پیش فروشنده در تاریخ مشخص شده در قرارداد، واحد پیش فروش شده را به پیش خریدار تحویل ندهد یا به تعهدات دیگر خود عمل نکند.
گروه دوم مجازات به صورت ایجاد امکان حق فسخ قرارداد:
می توان موارد حق فسخ را در عیب بنا، تدلیس در معامله، غبن در قرارداد و دیگر جهات فسخ که درباره ی کلیه ی قراردادها ممکن می باشد، به حساب آورد.
گروه سوم مجازات به صورت توقیف و یا پرداخت جزای نقدی:
منتشر کردن آگهی بدون گرفتن مجوز از مراجع صالح قانونی به وسیله ی پیش فروشنده
پیش فروش بدون تنظیم نمودن سند رسمی به وسیله ی پیش فروشنده
مشاورین املاک که راسا خود اقدام به تنظیم کردن قرارداد پیش فروش می کنند و طرفین را به سمت تنظیم قرارداد رسمی هدایت ننمایند.
در حالاتی که پیش فروشنده اقدام به فروش دوباره ی ملک نماید، ممکن است، به کلاهبرداری و یا کسب مال به روش نامشروع محکوم گردد.
از شما مخاطب عزیز درخواست می شود، قسمت های بعدی از نوشتار نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان را ملاحظه فرمایید.
چه مدارکی برای تنظیم کردن قرارداد پیش فروش نیاز می باشد؟
اسنادی که مالکیت را ثابت نماید و یا نشاندهنده ی حق احداث ساختمان و همین طور واگذاری به غیر باشد.
پروانه ی ساخت برای کل بنا و همچنین شناسنامه فنی برای هر کدام از واحدها
بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت
جواب استعلام از اداره ی ثبت محل
تاییدیه ی مهندس ناظر مبنی بر اتمام عملیات پی بنا
آیا در زمینه ی محتوای مربوط به نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان اطلاعاتی دارید؟
در این قسمت از مقاله ی نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان، قصد داریم تا یک نمونه واقعی از دادخواست های مرتبط با پیش فروش آپارتمان را برای شما عزیزان بیان نماییم. لطفا با ما همراه باشید.
در قسمت ذیل نمونه ای از دادخواست مربوط به پیش فروش آپارتمان آورده شده است. لطفا با دقت به بخش های مختلف این دادخواست توجه نمایید:
سخن پایانی
همان طور که در این مقاله ملاحظه کردید، تهیه و تنظیم نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان و قراردادهای خرید و فروش املاک به لحاظ فنی و حقوقی دارای حساسیت خاصی می باشد و همچنین خارج از حوزه ی تخصصی مشاورین و دلالان معامله های ملکی می باشد و از این رو لازم و ضروری می باشد تا از یک وکیل دادگستری کاردان و ماهر در این رابطه کمک بگیرید.
کارشناسان و متخصصان امر می توانند در کلیه مراحل بهترین رهنمودها را به شما داشته باشند و موفقیت شما را در این مسیر خطیر تضمین کنند.
در اینجا مجموعه توضیحات ما در زمینه ی نمونه دادخواست پیش فروش آپارتمان به پایان رسید. امید که از مطالب گفته شده نهایت بهره و استفاده را برده باشید و در پایان رضایت کامل شما تامین گردیده باشد.
موضوع مهمی که در اینجا باید خدمت شما عزیزان متذکر شویم، این است که در موارد واقعی که در ارتباط با دادخواست پیش فروش آپارتمان برای شما پیش می آید، به گروه های مشاوره ی حقوقی معتبر و یا وکیل های متخصصی که در این حوزه از تجربه و سابقه ی مناسبی برخوردار هستند، مراجعه نمایید و از نظرات کارشناسی شده ی آن ها بهره مند شوید. برای دریافت نتیجه های مطلوب نمی توانید به تنهایی و با تکیه بر تجربه و یا دانش خود عمل نمایید و بهتر است که با این افراد مذاکره داشته باشید.
