در این نوشتار به بررسی اثبات مالکیت مشاعی خواهیم پرداخت.

مالکیت نوعی از حقوق است که توسط قانون گذار در هر کشور به جهت مشخص شدن مالکیت صاحبان و افراد دارای اموال در نظر گرفته شده است. میزان اختیارات و تفویضی که هر فرد در مال و اموال خود دارد، توسط مالکیت تعیین می گردد. به عبارتی مالکیت را می توان اختیارداری در مورد اموال دانست.

البته این مالکیت و اختیارداری تا زمانی برای یک فرد به طور کامل محفوظ است که ملک یا اراضی تنها یک مالک داشته باشند و در صورت داشتن یک یا چند مالک، نیاز به اثبات مالکیت مشاعی می باشد.

اثبات مالکیت مشاعی به این منظور انجام می گیرد که حدود و اختیارات در مورد یک ملک برای هرکدام از مالکان مشخص گردد. در صورتی که این امر به طور واضح مشخص نباشد، اثبات مالکیت مشاعی توسط دعاوی حقوقی و دادگاه انجام می گیرد. در واقع شاکیان در این زمینه می توانند دادخواست خود را جهت دریافت حق مالکیت مال از طریق مراجع قضایی پیگیری کنند.

در ادامه به سوالات زیر پاسخ خواهیم داد:

1. حق مالکیت چیست؟
2. مالکیت چند نوع دارد؟
3. مالکیت مشاعی به چه معناست؟
4. یک فرد چگونه به عنوان مالک ملک یا اموالی مشخص می گردد؟
5. مالکیت مشاعی در چه مواردی اتفاق می افتد؟
6. چند نوع مالک وجود دارد؟
7. تفکیک سند املاک مشاع به چه شکلی انجام می گیرد؟
8. افراز ملک مشاع به چه صورتیست؟
9. آیا سند املاک مشاع با سند شش دانگ تفاوتی دارد؟
10. حقوق وراث در زمینه ساخت و ساز در ملک مشاعی چیست؟
11. چه کسانی می توانند در املاک مشاعی تغییرات ایجاد کنند؟
12. معامله املاک مشاعی به چه شکلی انجام می گیرد؟
13. شرایط اثبات مالکیت مشاعی به چه صورت است؟
14. برای اثبات مالکیت مشاعی چه راهکارهایی وجود دارد؟
15. دادخواست اثبات مالکیت مشاعی به چه صورتی تنظیم می گردد؟
16. برای اثبات مالکیت مشاعی در دعاوی حقوقی چه مدارکی مورد نیاز است؟
17. هر شریک در یک مال مشاع چه میزان حق تصرف دارد؟
18. در صورت اجاره ملک مشاع بدون مشورت با شرکا چه حکمی اتفاق می افتد؟
19. برای به اتمام رساندن مالکیت مشاعی چه اقدامی می توان انجام داد؟
20. تقسیم شدن اموال مشاع به چه صورتی فاقد اعتبار می گردد؟
21. برای اثبات شراکت در مالکیت مشاعی باید به کدام مرجع قانونی مراجعه کرد؟
22. حقوق در ملک مشاع به چه صورت می باشند؟
23. یک قرارداد مشاعی شامل چه مواردیست؟

حق مالکیت چیست؟

از زمانی که بشر وسایل و لوازم را برای به کارگیری در امور و کارهای روزمره و به منظور به انجام رساندن اهداف خود مورد استفاده قرار داد مفهوم مالکیت به وجود آمد. در آن زمان افراد به مرور آموختند که مالی که تحت مالکیت یک نفر دیگر است، تحت تصرف مالک است و دیگران نمی توانند به طور آزادانه از آن اموال استفاده کنند.

برای راحتی این امور قوانینی برای مشخص شدن مالکیت اشخاص مشخص شد. قوانین مالکیت به مرور زمان گسترش پیدا کرده و متناسب با شرایط روز کارآمدتر شدند.

اولین قواعدی که در این زمینه تنظیم شدند قوانین ساده و پیش پا افتاده بودند که با افزایش مالکیت ها این قواعد نیز پیشرفته تر شده و مباحث پیچیده تری به آن ها افزوده شد.

در لغت مالکیت به معنای مالک چیزی بودن است. حقوق مالکیت به این شکل تعریف شده است که مالکیت حقیست که یک فرد نسبت به یک شی یا ملک دارد و توانایی هر گونه تصرفی در آن ملک را دارد. البته به جز مواردی که توسط قانون به عنوان استثنا معرفی گردیده است.

در حقوق مالکیت حق استعمال، انتقال ملک، بهره برداری و… در مورد مال حق تصرف جز موارد استثنایی تحت تصرف مالک است. مالکیت نوعی از رابطه اعتباری بین شخص و اموال یا املاک مادی تلقی می شود.

حق مالکیت در قوانین دائمیست

حق مالکیت در قوانین دائمیست مگر در شرایط خاص که در قرارداد مالکیت زمان تصرف مال توسط فرد مشخص گردد. در نظام قانونی و حقوقی ایران نسبت به مالکیت یک فرد در مورد اموال حق و حقوقی تعیین شده است و دیگر افراد موظف به احترام به این حق و حقوق ها می باشند.

به عنوان مثال در صورتی که مالک یک کسب و کار برای به وجود آمدن کسب و کارهای مشابه دارای حق ثبت باشد، دیگر افراد برای داشتن چنین کسب و کاری نیاز به کسب رضایت تولید کننده اولیه دارند. این قوانین و حدود در قانون اساسی مشخص شده است و وکلا و قانون مندان با آن آشنایی کامل دارند. جهت آشنایی با قوانین حق مالکیت می توانید با مشاورین سایت تهران لو ارتباط بگیرید.

مالکیت چند نوع دارد؟

مالکیت رابطه ایست میان افراد و اشیا که به صورت مادی و معنوی فرد را صاحب اختیاراتی می کند که بهره برداری و انتقال آن اموال جزء اختیارات صاحب مال قرار می گیرد. به طور کلی مالکیت در نظام را می توان به سه دسته مالکیت خصوصی، مالکیت تعاونی و مالکیت دولتی تقسیم کرد که هر کدام از این تقسیم بندی ها خود شرایط متفاوتی داشته و می توانند تقسیم بندی های دیگری داشته باشند.

نوع دیگری از مالکیت نیز وجود دارد که به مالکیتی در بخش دولتی مرتبط بوده و بخش های بزرگ صنعتی، صنایع مادر و مواردی نظیر این مسائل را شامل می شود. این مالکیت را مالکیت عمومی می نامند.

مالکیت خصوصی که نوعی از انواع مالکیت است، ملک، وسیله یا هر چیزی را به شخص یا اشخاصی تعیین شده اختصاص می دهد. مالکیت خصوصی در قوانین کشور تعریف شده است و حد و حدودی و حقوقی دارد. این مالکیت هم در مورد اموال و هم در مورد کسب و کارهاست و شخصی که به این شکل مالک چیزی باشد، نسبت به آن چیز دارای حقوق مشخصی است.

مالکیت تعاونی از دیگر انواع مالکیت هاست که در این شکل از مالکیت خود به دو صورت دولتی یا خصوصی تقسیم می گردد. این نوع از مالکیت را می توان دسته ای از مالکیت خصوصی دانست، در واقع تشکیل دهندگان یک صنف تعاونی اشخاص حقوقی هستند. مالکیت در این بخش هم می تواند به شکل کاملا خصوصی و هم می تواند به صورت مشاع و تقسیم شده بین چند نفر باشد.

مالکیت عمومی و دولتی تا حد زیادی به هم مشابه هستند

مالکیت عمومی و دولتی تا حد زیادی به هم مشابه هستند و تنها در مواردی با هم تفاوت پیدا می کنند که این تفاوت ها تمایز این دو مالکیت از یکدیگر را نیز به وجود می آورد. مالکیت عمومی در واقع اموالی هستند که تحت نظر دولت مورد استفاده عمومی قرار می گیرند.

مالکیت هنگامی که در مورد یک شی مشخص تعریف شود، حدود و تعاریف معینی دارد. به عنوان مثال در مورد مالکیت بر یک ملک می توان دو دسته کلی خصوصی و عمومی را تعریف کرد. مالکیت خصوصی در مورد ملک به گونه ای است که تمام مسئولیت ها و مشکلات یک ملک به مالک یا مالکان مشخص آن مربوط می شود.

مالکیت عمومی نیز همان طور که گفته شد، اموالی هستند که تحت تصرف دولت بوده و توسط همه مردم مورد استفاده قرار می گیرند. در این نوع از مالکیت املاک، وظیفه حفظ و نگهداری از مال بر عهده دولت بوده و مردم در نگهداری از املاک تنها نقش همکاری دارند.

پیشنهاد می کنیم از مقاله نمونه استشهاد محلی اثبات مالکیت زمین دیدن کنید.

مالکیت مشاعی به چه معناست؟

شراکت یکی از انواع قراردادهاست که برای کنترل، تصاحب، اجرا و سایر مسائل مربوط به یک ملک یا شی یا کسب و کار تنظیم می گردد. این قرارداد اصولا بین چند شخص تنظیم می گردد. سهم شرکا می تواند مساوی یا متفاوت باشد.

از نظر حقوقی مشاع را می توان نوعی از شراکت دانست. از نظر قانونی اموال مشاع به اموالی گفته می شوند که تمامی شرکا نسبت به آن ملک حق و امکان دخل و تصرف دارند. نسبت به یک مال مشاع سهم تمامی شرکا میزان و حدود مشخصی دارد، اما از نظر فیزیکی این مال را نمی توان تقسیم بندی کرد و بین شرکا بخش کرد

به عنوان مثال در صورتی که شراکت در مورد یک ملک مشاع باشد، نمی توان این ملک را از نظر جغرافیایی بخش بندی کرد. در صورتی که یک ملک یا مال به صورت اشتراکی میان چند مالک تقسیم شده باشد، در این صورت آن ملک و مال را مشاع می خوانیم و مالکان همه به یک شکل حق استفاده از آن مال مشاع را دارند.

واژه مشاع

واژه مشاع که در بیشتر موارد برای املاک مانند زمین و ساختمان مورد استفاده قرار میگیرد به معنای مشترک می باشد. در اصطلاح حقوقی نیز مشاع به همین معنیست و به مالی گفته می شود که دو یا چند نفر در حق و حقوق آن مشترک هستند و نمی توان سهم هر کدام را به صورت فیزیکی از هم مجزا کرد.

در مورد مالکیت مشاع با یک مثال می توان به این شکل توضیح داد که به عنوان مثال در صورتی که یک خانه به طور مشترک به دو نفر ارث برسد بین آن دو نفر به صورت مشاع است و هر کدام از مالکان نسبت به تصمیمات در مورد خانه صاحب نظر هستند و هر موردی که در مورد خانه انجام می شود، باید مورد تایید هر دو مالک قرار بگیرد. همچنین هر دو شخص در صورت تصمیم به دخل و تصرف یا استفاده از خانه نیاز به کسب رضایت طرف مقابل دارند.

یک فرد چگونه به عنوان مالک ملک یا اموالی مشخص می گردد؟

مالکیت به معنی رابطه بین شخص و مال است. این امر موجب می شود که دیگر افراد نتوانند در مال یک شخص دخل و تصرف کنند و در عین حال مالک یک ملک یا مال بتواند به نوع دلخواه از ملک خود استفاده کند.

این تعریف وقتی معطوف به یک شخص خاص یا اشخاصی مشخص گردد، مالکیت خصوصی نام می گیرد که به این معنیست که مال متعلق به یک شخص مشخص می باشد. مالکیت خصوصی خود انواع متفاوتی دارد که یکی از آن ها مالکیت فردی یا مفروز است. در این حالت از مالکیت یک نفر حقیقی و مشخص، مالک تمام مال می باشد و هیچ شریکی در مالکیت ندارد.

مالکیت مشاع یا گروهی

از دیگر انواع مالکیت خصوصی می توان به مالکیت مشاع یا گروهی اشاره کرد. در این حالت همان طور که پیش تر توضیح داده شد، مال به طور مشترک به چند شخص معین تعلق دارد. این نوع از مالکیت در مقابل مالکیت عمومی قرار دارد که در تمامی کشورها وجود داشته و برای استفاده عمومی و تمام افراد است.

اما صرف نظر از این که مالکیت خصوصی به صورتی فردی باشد، یا گروهی برای استفاده از مال و شرکت در دعاوی حقوقی در صورت لزوم، نیاز به اثبات مالکیت است. گاهی اوقات به دلیل ایجاد مشکلات و اختلاف میان دو یا چند نفری که مالک یک ملک یا مال هستند، نیاز به مراجعه به دادگاه و مراجع حل اختلاف است.

در این شرایط هر فرد باید مدارک مبنی بر مالکیت خود را در اختیار قانونگذار بگذارد تا بر این اساس وضعیت مالکیت تعیین گردیده و برای حل اختلاف روش مناسب ارائه گردد.

اثبات مالکیت به وسیله سند و ارائه اسناد معتبر که وجاهت قانونی داشته باشد

در واقع یک فرد به وسیله سند و ارائه اسناد معتبر که وجاهت قانونی داشته باشد، می تواند مالکیت خود را بر یک ملک اثبات کرده و در آن دخل و تصرف نماید. در صورتی که یک فرد ادعای مالکیت یک ملک یا مال را داشته باشد و سندی معتبر برای اثبات این ادعا نداشته باشد، مالکیت وی منتفیست و نمی تواند از آن مال تا زمان اثبات مالکیت استفاده کند.

در زمینه اثبات مالکیت مشاعی نیز این امر برقرار است و هر کدام از افراد ذی النفع برای استفاده از مال باید اثبات مالکیت مشاعی داشته باشند. در مورد روش های مالکیت بر یک مال می توان 4 حالت را معرفی کرد.

اولین حالت احیای اراضی است. در گذشته بسیاری از زمین ها در بیابان ها و مناطق پرت قرار داشتند که مالکیتی در مورد آن ها وجود نداشت، افراد با ساخت و ساز و آبادانی این زمین ها می توانستند آن را تحت مالکیت خود در بیاورند.

نوع بعدی مالکیت اشیاییست که در مکان های عمومی قرار دارند. به عنوان مثال فردی که به شکار در یک زمین عمومی می پردازد مالک آن شکار می گردد. قرار داد و تنظیم آن راه دیگری بر مالکیت یک فرد بر یک مال است، در این حالت با تنظیم سند و قرار داد در ازای خرید و فروش و واگذاری، یک فرد مالک یک مال می گردد.

و مالکیت مشاع از دیگر انواع مالکیت هاست. برای آشنایی با انواع مالکیت ها روش های مختلفی وجود دارد که سایت ها امروزه یکی از مرسوم ترین آن هاست. سایت تهران لو مرکزیست برای کسب اطلاعات لازم در مورد انواع مالکیت.

مالکیت مشاعی در چه مواردی اتفاق می افتد؟

مال مشاع به چند شکل مختلف است. این مال یا به صورت ملک وجود دارد، یا به صورت حق است، به عنوان مثال حق شفعه. این حالت زمانیست که بیش از یک نفر صاحب مال بوده و شراکت به شکل قهری، اختیاری یا اجباری باشد. این مالکیت هم چنین می تواند به شکل خصوصی یا شراکتی باشد.

در صورتی که مالکیت مشاعی به صورت شراکتی اتفاق بیفتد، طرفین نمی توانند بدون اجازه دیگر شرکا تصرفی در مشاعیات داشته باشند. مالکیت مشاع در مورد املاک در موارد خاصی اتفاق می افتد. به عنوان مثال املاک مشاع می توانند املاکی باشند که به صورت ارث و میراث به فرد یا افرادی می رسند.

در این شرایط قبل از انجام انحصار وراثت و پیش از تقسیم ارث به ورثه سهم تمامی افرادی که از ملک ارث می برند از ملک باقی مانده به یک میزان است و هیچکدام حق ادعای مالکیت و تصرف ملک را پیش از تقسیم ارثیه ندارند.

از دیگر انواع مالکیت مشاعی می توان به بخش های مشاعی در آپارتمان ها اشاره کرد

از دیگر انواع مالکیت مشاعی می توان به بخش های مشاعی در آپارتمان ها اشاره کرد. از مثال های این گونه بخش ها می توان به پشت بام، پارکینگ، حیاط یا فضای سبز، آسانسور، راه پله و… اشاره کرد.

این قسمت ها در واحدهای آپارتمانی برای تمام ساکنین یک ساختمان مشاع بوده و حق استفاده از این بخش ها برای تمام ساکنین یکسان می باشد. به عبارتی هیچ کدام از همسایه ها اجازه استفاده از قسمت های مشاع مانند حیاط برای مصارف شخصی ندارند.

مثلا اگر قرار باشد، یکی از ساکنین ساختمان مراسمی را در محوطه برگزار کند نیاز به اجازه تمام ساکنین دارد. مال مشاع هم چنین می تواند یک مغازه باشد که به صورت مشترک بین چند نفر تقسیم شده و حقوق تمام افراد نسبت به این مغازه یکسان است و در فروش، اجاره کسب و کار و درآمد کسب شده از این مغازه به یک مقدار سهیم هستند.

چند نوع مالک وجود دارد؟

از نقطه نظر حقوقی، حق و حقوق را می توان به 2 دسته مالی و غیر مالی تقسیم کرد که همان طور که از نامش پیداست مسائل غیرمالی به روابط افراد مانند رابطه پدر – فرزندی، همسری و… اشاره کرده و روابط مالی به مال و اموال مربوط می شوند که خود دو قسمت مختلف حقوق عینی و حقوق دینی را شامل می شوند.

حقوق عینی رابطه عینی، مشخص و مستقیم اشخاص با اموال است. در این شرایط فرد با اموال خود ارتباط مستقیم دارد و فردی واسطه نیست، در حالی که در حقوق دینی فرد از طریق رابطه با شخص دیگر و به صورت غیر مستقیم توانایی نظارت و ارتباط با اموال خود را دارد.

حق مالکیت را می توان کامل ترین نوع حق دانست، به این علت که تمام اختیارات از جمله اختیار در مورد اموال و املاک به یک شخص حقیقی خاص بستگی دارد. مالکیت عین به این صورت است که مالک هم صاحب ملک است و هم مالک منافع حاصل از ملک یا مال.

نوعی دیگر از انواع مالکیت نیز وجود دارد که در آن مالک اصلی اموال شخص دیگریست و منافع آن به یک نفر می رسد. یکی از مثال های این نوع مالکیت اجاره دادن املاک است.

مالکیت را می توان به سه شکل مختلف وصف کرد

مالکیت را هم چنین می توان به سه شکل مختلف وصف کرد. نوعی از مالکیت، مطلق بودن حق مالکیت می باشد که معنای آن اختیاردار بودن مالک هم در مورد بهره برداری کامل و هم در مورد تصاحب مال است. در این شرایط شخص تمام مالک یک مال یا ملک بوده و تمام حقوق و مسائل به ملک به وی مربوط است. دیگر شکل مالکیت انحصاری بودن حق مالکیت است.

در این شرایط مال، ملک یا شی به شکل انحصاری در اختیار افراد قرار می گیرد و فرد نمی تواند مال را به طور کامل به تصاحب خود در بیاورد. البته مالکیت انحصاری حق و حقوق مشخصی دارد که در زمان دادن مالکیت به فرد مشخص می گردد.

مالکیت انحصاری که از دیگر انواع مالکیت است، به گونه ایست که در آن مالک اصلی بخشی از حقوق خود در مورد اموال شخصی را به شخص دیگری واگذار می کند. البته مالکیت ها به دو صورت موقت یا دائمی نیز تقسیم بندی می شوند.

تفکیک سند املاک مشاع به چه شکلی انجام می گیرد؟

تفکیک به معنای تقسیم کردن است. در قوانین مدنی هر گاه دو نفر تصمیم بگیرند اموال منقول یا غیرمنقولی که بین آن ها مشترک بوده و در مالکیت هر دو نفر آن هاست از هم مجزا کرده و هر کدام سهم و بخشی جداگانه و مشخص داشته باشند، تفکیک اتفاق می افتد.

به جهت انجام این کار باید تقسیم نامه ای رسمی یا عادی تنظیم گردد که چگونگی و حدود تفکیک را مشخص کند. تفکیک کردن به تقسیم اموال غیر منقول اشاره دارد.

به عنوان مثال تفکیک زمینی چند هکتاری به قطعات کوچک تر، زمانی که یک فرد زمینی یک هکتاری را به چند زمین هزار متری تقسیم می کند، در اصطلاح به هر قطعه زمین یک قطعه تفکیک شده از کل می گویند. روند انجام این کار باید به طور قانونی و با ثبت رسمی در اداره ثبت انجام گیرد.

مثالی برای این مورد می تواند تفکیک زمین باشد. بسیاری از مالکین زمین های با متراژ بالا برای فروش یا بهره برداری ساده تر زمین خود را به قطعات کوچکتر تقسیم می کنند، مثلاً تقسیم زمین چند هکتاری به قطعات ۱۰۰۰ متری که به هر قطعه، قطعه تفکیک شده می گویند. تفکیک قطعه باید به طور قانونی انجام گیرد. این حالت در مورد اموال غیرمنقول روش خاصی دارد.

در اموال غیرمنقول ابتدا تقسیم نامه ای معمولی تنظیم می شود

در اموال غیرمنقول ابتدا تقسیم نامه ای معمولی تنظیم می شود و بر اساس این تقسیم نامه سند اولیه ملک باطل می گردد. پس از آن با صورت جلسه ای که توسط اداره ثبت تنظیم شده است، شرایط تفکیک تعیین می گردد. در این حالت برای هر کدام از مالکین زمین ها و قطعات تفکیک شده سند و گواهی مالکیت مجزا و تفکیک شده ای صادر می گردد.

گاهی اوقات ممکن است، ملک یا زمین به صورت مشاع بین چند نفر باشد، در این حالت معمولا ابتدا تفکیک قطعات انجام می گیرد و بعد از تفکیک شدن و مشخص کردن وضعیت سند قطعات جدید، هر کدام از مالکان در قطعات تفکیک شده جدید نیز به میزان سهم مشخص شده خود در سند اولیه زمین از قطعات تفکیک شده نیز بهره برده و شریک می گردند.

جهت آشنایی با قوانین مربوط به تفکیک املاک مشاع می توانید با مشاورین سایت تهران لو ارتباط گرفته و از تجربیات ایشان استفاده کنید.

افراز ملک مشاع به چه صورتیست؟

افراز ملک را می توان به نوعی مستقل کردن دانست. در سند املاک مشاع مشخصات هر فردی که به نوعی از زمین یا ملک بهره می برند به طور دقیق قید می شود.

این تعیین به طور دقیق مشخص است. به بیان دیگر می توان گفت املاک مشاع، املاکی هستند که به چند مالک مشخص اختصاص داشته اما از نظر فیزیکی ملک به چند بخش مجزا تفکیک نشده است.

هنگامی که درخواست افراز ملک مشاع صادر می گردد، به عنوان مثال زمین همانند تفکیک شدن به چند قطعه فیزیکی مجزا تقسیم می گردد و برای هر کدام از تقاضاکننده ها و صاحبان زمین سند مالکیت جداگانه صادر می گردد. این عمل از مهمترین موارد حقوقی در زمینه املاک مشاع است که ممکن است، با رضایت و درخواست تمامی شرکا یا اجبار انجام شود.

در صورتی که از بین شرکا تنها یک نفر خواستار انجام افراز بوده و سایرین تمایلی به این کار نداشته باشند، آن فرد می تواند با مراجعه به دادگاه به جهت افراز ملک، درخواست خود را صادر نماید. علی رغم شباهت های میان تفکیک و افراز از نقطه نظر حقوقی این دو عمل تفاوت های زیادی با هم دارند،

در افراز ملک با یک سند وجود دارد

به عنوان مثال در افراز، ملک با یک سند وجود دارد، این سند معمولا به نام چند شخص مختلف صادر شده و در صورتی که شرکت قصد تقسیم سند و ملک خود را داشته باشند، قصد افراز می دهند.

البته ممکن است که سند به نام یک نفر بوده باشد که قصد داشته باشد، زمین یا ملک خود را به قطعات مجزا تقسیم کرده و سپس بین چند فرد تقسیم کند. این شرایط به این شکل است که یک نفر مالک اصلی و حدود و اختیارات سایر شرکا در سند مشخص می گردد.

تفکیک کردن، فقط تقسیم و صدور سند برای شرکاست

تفکیک کردن، فقط تقسیم و صدور سند برای شرکاست، در حالیکه افراز تقسیم کردن سند با تعیین دقیق سهم هر یک از شرکا می باشد که سهم هر نفر به میزان سهم از کل می باشد. افراز حتما باید از طرف دادگاه و دفتر ثبت انجام گیرد، در حالیکه تفکیک در جلسه تفکیکی تنظیم می گردد.

افراز بیشتر حالت اجبار داشته و از طریق رای انجام می گیرد، در حالی که تفکیک املاک مشاعی به صورت توافق و مشورت طرفین صاحب اختیار است. در تفکیک یک ملک تمام آن تقسیم شده و سهم هر فرد جداگانه و با سندی مجزا تقسیم می گردد، در این حالت دیگر ملک به صورت مشاع نیست.

در صورتیکه ملکی که قصد افراز آن باشد، ملک مشاعی باشد، شخصی که درخواست جداکردن و افراز ملک را دارد، می تواند درخواست خود را به مراجع قضایی داده و تنها سهم خودش مشخص و جدا از سایرین گردد. در این حالت سهم مابقی شرکا کماکان به صورت مشابه باقی می ماند.

سایت تهران لو بهترین مرجع برای اطلاع از مباحث حقوقی و انجام مشاوره های حقوقی می باشد که با مراجعه به آن می توان از تمام قوانین مربوط به اسناد مشاعی اطلاع پیدا کرد.

آیا سند املاک مشاع با سند شش دانگ تفاوتی دارد؟

برای بسیاری از افراد پیش آمده که هنگام خرید یک ملک یا مراجعه به دادگستری و دفاتر املاک اسامی انواع مختلفی از سندهای ملکی را شنیده باشند، اما تفاوت این اسناد با هم در چه چیزیست و هر نوع سند چه اختیاراتی را برای صاحب سند دارد، امریست که برای تمام افراد عادی مشخص نیست.

هم چنین پیش از انجام هر نوع معامله ای بهتر است، با انواع سند ها و اعتبارات قانونی هر سند آشنایی کامل داشت. این کار به معامله ای سالم و کم خطر کمک زیادی می کند.

از متداول ترین اسناد، میان اسناد مربوط به املاک سند ملکیست. این سند انواع مختلفی داشته که هر کدام از آن ها حقوق و حد و حدود مخصوصی را دارا می باشند.

از جمله اسناد ملکی

از جمله اسناد ملکی می توان به سند وقفی، سند شش دانگ، سند اعیان، سند تک برگ، سند مشاع و… اشاره کرد، هم چنین اسناد از نظر نحوه و حقوق واگذاری می توانند به انواع مختلف سند ورثه ای، سند المثنی، سند وکالتی، سند رهنی، سند عرصه، سند شورایی و… تقسیم گردند.

شاید از نظر حقوقی هر کدام از این اسناد مالکیت بر یک ملک را مشخص می کنند، اما از نظر حد و حدود و اختیارات مالک این سندها متفاوت می باشند.

به عنوان مثال در سندهای مشاع که از انواع سندهای رسمی ملکیست یک ملک یا مال، چند مالک متفاوت دارد. در این گونه سندها هر کدام از مالکان بخشی از ملک را دارا هستند و هر یک سندی رسمی دارا هستند. خرید و فروش، دخل و تصرف و انجام هر عملی در املاک مشاع پیچیده تر از سایر املاک است، قیمت تنها در صورت توافق و اتفاق نظر شورا انجام میگیرد

البته در مقابل سند مشاعی سند رم فروزن وجود دارد که معنی جدا کردن سهم هر فرد مالک در زمین است. اگر چند نفر دارای یک سند مشاعی بوده و یکی از شرکا قصد جدا کردن سهم خود را داشته باشد، به این حالت افراز ملک مشاع می گویند. اما در سند شش دانگ، سند و ملک به طور کامل به یک نفر تعلق دارد.

سند شش دانگ

سند شش دانگ یکی از معتبرترین انواع اسناد در میان سندهای ملکی است. شش دانگ، به معنی شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، پایین و بالاست و منظور از این سند سندیست که به تمام ابعاد یک ملک اشراف داشته و ملک را از هر جهت به اختیار یک شخص در می آورد. شش دانگ به معنی مالکیت تام است و صاحب سند را از هر نظر نسبت به سند مربوطه مختار می گرداند.

به دلیل این که این سند جزء معتبرترین سندهاست و برخلاف سند مشاعی تنها به یک شخص بستگی دارد، مسائل حقوقی زیادی نداشته و نسبت به آن حد و حدودهای زیادی نیست.

حقوق وراث در زمینه ساخت و ساز در ملک مشاعی چیست؟

حقوق و قوانین ارث، از جمله دقیق ترین قوانینی هستند که در احکام اسلامی مطرح گردیده اند. در مورد قوانین مربوط به ارث در قرآن کریم نیز بسیاری از مسائل وارد شده اند و بسیاری از احکام مربوط به این حوزه در قانون مدنی از قرآن گرفته شده اند.

ارث مالیست که پس از فوت یک شخص، به بستگان و بازماندگان وی می رسد. در واقع هر مالی که بعد از فوت یک نفر برای بازماندگان وی به جا مانده و بازماندگان بتوانند از آن استفاده کنند، ارث نامیده می شود.

در زمینه املاک مشاع معمولا اختلافات زیادی وجود دارد و بیشترین اختلافات در مورد این املاک در زمینه املاک مشاعیست که به صورت موروثی به افراد رسیده باشند.

اختلاف در زمینه املاک مشاعی به ارث رسیده

اختلاف در زمینه املاک مشاعی به ارث رسیده بیشتر به این صورت است که یکی از وراث بدون کسب رضایت از سایر وراث و بدون اطلاع و اجازه از آن ها اقدام به تصرف ملک موروثی کرده یا در آن به ساخت و ساز می پردازند. این ساخت و ساز می تواند زمینه ساز اختلاف در اثبات مالکیت مشاعی شده و کار را به بررسی در دعاوی حقوقی بکشاند.

در چنین شرایطی و به منظور این که هیچ یک از وراث نتوانند، بدون اذن دیگران اقدام به ساخت و ساز یا تصرف ملک کنند، قانون گذار شرایط افراز و تفکیک ملک را برقرار کرده است.

در این حالت وراث می توانند درخواست تقسیم اموال خود را به دادگاه ارائه کرده و سپس دادگاه، سهم هر یک وراث را تعیین می کند. در این شرایط برای اثبات مالکیت هر کدام از وارثین سند تنظیم شده. البته این یکی از حالت ها تقسیم است و در حالت دیگر می توان مال مشاعی را به فروش رساند و بعد از فروش مال سهم هر کدام از وراث را به صورت نقدی مشخص کرد.

چه کسانی می توانند در املاک مشاعی تغییرات ایجاد کنند؟

تا اینجا در مورد ملک مشاع این نکته گفته شد که اینگونه املاک،املاکی هستند که یک نفر در مورد آنها صاحب اختیار نیست و بین چند نفر به صورت شریکی تقسیم می گردند.

همچنین در مورد به ارث رسیدن اموال مشاع نیز توضیحاتی داده شد و این نکته گفته شد که در صورتی که یکی از ورثه بخواهد از ملک مشاع استفاده شخصی داشته باشد، نیاز به کسب رضایت و اجازه سایر ورثه هست در غیر این صورت کار غیر قانونی است و میتواند پیگرد داشته باشد.

گاهی ممکن است، ملک مشاع نه یک ساختمان،بلکه اموال غیرمنقول دیگر مانند زمین کشاورزی باشد. این حالت زمانی پیش می آید که چند نفر طبق یک توافق از پیش تعیین شده سرمایه خود را جمع آوری کرده و با سرمایه اشتراکی اقدام به خرید زمین کرده اند. اینکه هر کدام چه میزان از زمین سهم میبرند بسته به مبلغی است که به عنوان سرمایه در خرید زمین گذاشته اند.

یا اینکه ممکن است، زمین کشاورزی یک زمین بایر به صورت موروثی به عده ای از افراد رسیده باشد. مال مشاعی به هر صورتی که باشد، در صورتی که یکی از شرکا قصد ساخت و ساز یا ایجاد تغییرات در زمین را داشته باشد، نیاز به کسب رضایت و اجازه صاحب شرکا دارد.

اگر در یک زمین توسط یکی از شرکا درخت کاشته شود

به عنوان مثال در صورتی که در یک زمین توسط یکی از شرکا درخت کاشته شود، یا ساختمانی بنا شود، مالک آن ساختمان یا درخت همان کسی است که آن را بنا کرده است.

اما در صورتیکه این بنا کردن بدون کسب رضایت از سایر شرکا بوده و سایرین نسبت به وجود این جزء در زمین شکایت داشته باشند،می توانند اجاره تصاحب آن بخش از زمین را از سازنده ساختمان یا فردی که درخت کاشته دریافت کنند، یا با پرداخت زیان آن جزء را از زمین خود حذف نمایند

به عنوان مثال در مورد درخت میتوان درخت را از ریشه درآورده و تحویل صاحب آن داد با این حال درخت یا ساختمان و تمام سود و زیان حاصل از آن متعلق به فردی است که آن را بنا کرده است.

معامله املاک مشاعی به چه شکلی انجام می گیرد؟

اموال مشاع اموالی هستند که چند نفر به طور یکسان در مورد آنها مشترک می باشند که در اصطلاح قانونی به این حالت اشاعه گفته می شود. هر جزء و هر بخش اموال مشاع متعلق به تمام شرکاست و در صورتی که حد و حدودی برای شرکا و مالکیت آنها مشخص نشده باشد، سهم هر یک از یک مال مشاع کاملاً یکسان است.

املاک مشاع نیز مانند سایر املاک می توانند به فروش رسیده یا اجاره داده شوند، اما با شرایط و قوانین خاص توسط قانون اساسی کشور مشخص شده است.

البته به سبب تعداد بالای مالکین و اختلاف در مورد سهم هر یک از آنها فروش املاک مشاع نسبت به املاک معمولی دشوارتر است، ارزش ملک نسبت به ملکی که تنها یک مالک دارد، پایین تر می آید با این حال هر یک از شرکا در مورد یک مال مشاع می تواند اقداماتی نظیر استفاده، فروش و اجاره را نسبت به سهم خود انجام دهد.

معاملات و تصرفات در مورد املاک مشاعی به دو صورت انجام می‌گیرد

معاملات و تصرفات در مورد املاک مشاعی به دو صورت انجام می‌گیرد، در حالت اول تصرفات به شکل حقوقی است که همان کاشت درخت در زمین کشاورزی مشاعی یا ساخت ساختمان در یک زمین مشاع می باشد.

اما نوعی دیگر از تصرفات،تصرفات مالی هستند، به این شکل که فرد ساختمانی را که بین چند شریک به صورت مشاع میباشد به اجاره می دهد، در این حالت در صورت عدم رضایت سایر شرکا دعوای تخلیه انجام خواهد شد و فرد متخلف ملزم به پرداخت ضرر و زیان های سایر شرکا است.

با این حال همان طور که گفته شد، معامله امری عادی است که در مورد تمام املاک انجام می گیرد، اما در مورد املاک مشاع باید حدود و قوانین را رعایت کرد تا معامله به دور از کلاهبرداری انجام گیرد، به همین دلیل قانونگذار در مورد معاملات املاک مشاع قوانین را وضع کرده است.

از جمله این قوانین می توان به اجازه معامله ملک مشاع تنها در صورت رضایت سایر شرکا اشاره کرد، در غیر این صورت سایر شرکا می توانند معامله را ابطال کنند.

انجام این گونه معاملات نیازمند اطلاعات کامل حقوقیست که برای تمام افراد اطلاع از قوانین مسیر نمی باشد. به جهت کسب اطلاع در مورد اموال مشاع و سایر مباحق حقوقی می توانید با مشاورین سایت تهران لو ارتباط گرفته و با مشاورین مجرب این سایت مشورت کنید.

شرایط اثبات مالکیت مشاعی به چه صورت است؟

دعاوی مالکیت و اثبات آن در زمینه املاک خواه ساختمان باشد و خواه زمین بیشتر از سایر دعاوی در مراجع حقوقی است. برای پیشبرد این دعاوی و پیروزی در آن ها مهمترین مدرک و دارایی سندی است که مالکیت فرد بر ملک را اثبات کند. معمولاً افرادی که در زمینه دعاوی اثبات مالکیت خواهان هستند،تنها با ارائه اسناد معتبر از شکایت خود صرف نظر می کنند.

این سند ممکن است، حالات مختلفی داشته باشد، گاهی اوقات خواهان با برخورداری از سندی عادی یا دلیلی و رسمی و غیررسمی به صورت کتبی، شفاهی ادله خود را نسبت به مالکیت بر یک ملک عنوان می‌کند. در این حالت اسناد ارائه شده و قراردادها باید به رسمیت رسیده تا توسط مراجع قانونی پذیرفته شوند.

برای این حالت معمولاً باید اعتبار قرارداد اثبات شود

برای این حالت معمولاً باید اعتبار قرارداد اثبات شود. در این شرایط معمولا خواهان قرارداد خود مبنی بر خرید و نقل و انتقال ملک را به صورت قانونی ارائه می کند که در صورت برخورداری از وجاهت قانونی خوانده یا متهم باید در جهت دفاع دلایل معتبر را برای اثبات بی اعتباری قراردادی که شاکی به دادگاه ارائه کرده تقدیم دادگاه نماید.

در مورد املاک مشاعی نیز کار به همین صورت است، هرگاه در خصوص اثبات مالکیت مشاعی بین شرکا خواه وراث باشند، خواه افراد عادی اختلاف پیش بیاید و در مورد سهم هر فرد اعتراضی وجود داشته باشد، دادخواستی مبنی بر اثبات مالکیت مشاعی به دادگاه ارائه می گردد.

در این شرایط قانونگذار معمولاً با دریافت و بررسی همه ادله موجود از جمله شهادت شهود، سند، قراردادها و غیره اثبات مالکیت مشاعی را پیگیری کرده و وضعیت سهم هر کدام از شرکا را مشخص میکند.

برای اثبات مالکیت مشاعی چه راهکارهایی وجود دارد؟

به جهت اثبات مالکیت مشاعی مانند سایر انواع مالکیت ها شاکی یا خواهان باید دادخواست خود را به صورت رسمی و غیررسمی به دادگاه ارائه کند. در دادخواست ارائه شده تمامی مشخصات در مورد ملک و مشخصات سایر شرکا قید می شوند. در صورتی که هر کدام از بندهای این دادخواست دچار اشکال بوده یا در اطلاعات هر کدام از شرکا نقص وجود داشته باشد، دادخواست اعتبار قانونی نداشته و قابل پیگیری نیست.

ازآنجا که دادخواست در زمینه اثبات مالکیت مشاعی یک دعوای حقوقی مالی می باشد، هزینه ملک و فرایند دعوی بر اساس قیمت ملک در آن منطقه تعیین می گردد و دادگاه تنها در همان منطقه صلاحیت رسیدگی به این شکایت را دارد. در زمینه رای که درباره اثبات مالکیت مشاعی صادر میشود، می توان درخواست تجدید نظر داد یا فرجام خواهی کرد.

اما برای این که مالکیت مشاعی به اثبات برسد بعضی راهکار ها می توانند کمک کننده باشند. که از جمله آنها می توان به اقرار اشاره کرد. این حالت زمانی پیش می آید که سایر شرکای یا مالکان فردی راکه مالکیت تو را تحت انکار قرار داده بودند قبول کنند، در این شرایط و با اقرار شرکا مالکیت مشاعی این فرد نیز به اثبات رسیده و مانند دیگران از ملک مشاع سهم می برد.

از دیگر روش های اثبات مالکیت مشاع می توان به سند اشاره کرد

از دیگر روش های اثبات مالکیت مشاع می توان به سند اشاره کرد. سند معتبر ترین و مهمترین اثبات مالکیت است و هرگاه فردی چه به صورت ارثی و چه به صورت قرارداد ملکی را به صورت مشاع مالک باشد، با ارائه سند یا اجاره نامه که اسم و مشخصات سایر شرکا در آن قید شده باشد، میتواند مالکیت مشاعی خود را به اثبات برساند.

در نهایت در صورتی که هیچ کدام از این مسائل امکان پذیر نبود فردی که نیاز به اثبات مالکیت مشاعی دارد، می‌تواند با معرفی چند شاهد معتبر مالکیت خود را بر اموال به اثبات برساند.

البته شاهد باید مشخصات خاصی داشته باشد که از جمله آنها می توان به عادل و راستگو بودن اشاره کرد. بیشتر اوقات شهادت دو مرد عاقل یا دو زن عادل و عاقل و یک مرد عاقل و عادل برای اثبات ادعا کفایت میکند.

دادخواست اثبات مالکیت مشاعی به چه صورتی تنظیم می گردد؟

برای طرح دعوی در یک مرجع قانونی یا دادگستری نخستین قدم ارائه دادخواست معتبر و قانونی است.

به بیان دیگر هر فردی که قصد پیگیری یک امر به صورت قانونی دارد، نیاز به ارائه یک دادخواست برای شروع کار دارد. دادخواست یک برگه دارای محتویات مخصوص است که چاپ شده و افراد بسته به نوع شکایت خود موضوع آن را انتخاب کرده و دادخواست را پر می نمایند و سپس برای شروع روند دعوی آن را به مراجع قانونی تقدیم می نمایند.

در مورد اثبات مالکیت مشاعی در مراجع قانونی نیز مانند سایر دعاوی نیاز به ارائه دادخواست برای آغاز کار است.

در دعاوی کیفری میتوان شکایت اولیه را حتی به صورت شفاهی نیز عنوان نمود

در دعاوی کیفری میتوان شکایت اولیه را حتی به صورت شفاهی نیز عنوان نمود اما در دعاوی حقوقی و مالی حتماً نیاز به ارائه دادخواست است. طبق قانون دادگاه تنها زمانی می تواند به روند یک پرونده رسیدگی کند که شاکی یا اشخاص ذینفع یا وکیل آنها درخواست خود را به طور قانونی اعلام نمایند که این درخواست قانونی همان دادخواست است.

در دادخواست بعضی از موارد باید به طور دقیق و مشخص و بدون هیچ تقلبی نوشته شوند.

این موارد شامل نام و نام خانوادگی شاکی،نام پدر،سن و شهر محل سکونت و آدرس کامل می باشد. هنگامی که دعوی در مورد اثبات مالکیت مشاعی باشد، بعضی نکات دیگر نیز باید در دادخواست وارد شوند، از جمله آنها می توان به مشخصات کامل مالی که به صورت مشاعی تقسیم شده اشاره کرد. همچنین در مورد تمامی شرکا نیز باید مشخصات کامل از قبیل آدرس و مشخصات اولیه در دادخواست وارد گردد.

دادخواست اثبات مالکیت مشاعی معمولاً توسط خود فرد یا وکیل وی تنظیم می گردد و در مورد ملکی که قصد اثبات مالکیت آن را دارد، نیز اطلاعات کامل و در صورت وجود اسناد مدارک باید همراه دادخواست ضمیمه شوند.

در صورتی که محل اقامت سایر شرکا مشخص نباشد، دادگاه با روش های نظیر آگهی در روزنامه سایر شرکا را برای پیگیری روند اثبات مالکیت مشاعی به دادگاه فرا می خواند.

برای اثبات مالکیت مشاعی در دعاوی حقوقی چه مدارکی مورد نیاز است؟

همانطور که گفته شد، اثبات مالکیت در زمینه خرید و فروش املاک یکی از دعاوی کاملا عادی می باشد. اما چگونگی موفقیت در آینده بسته به اعتبار مدارکی دارد که توسط هر کدام از طرفین دعوا به دادگاه ارائه می گردد.

در مورد اثبات مالکیت مشاعی و دعاوی مرتبط با این زمینه قطعی ترین مدرک سند است، اما در صورتی که یکی از طرفین دارای سند عادی باشد و طرف دیگر دارای سند رسمی، ممکن است، رای به نفع شخصی که سند رسمی دارد، برگردد.

سند می تواند یک برگه معمولی باشد که مهر و امضای طرف شاکی و متهم را داشته باشد، در این شرایط سند وجاهت قانونی داشته اما رسمی نیست.اما اگر سند تنها رسمی نباشد بلکه مهر و امضایی غیر از یکی از طرفین مشارکت داشته باشد، هیچ اعتباری نداشته و از نظر قانونی یک برگه معمولی به حساب می آید.

بنابر این چه قرارداد بین شرکا در مورد یک ملک مشاعی به صورت کتبی تنظیم شود و چه به صورت شفاهی نیاز به تنظیم سند رسمی بعد از تنظیم قرارداد است تا هیچ کدام از شرکا دچار ضرر و زیان نگردند.

مدارکی که برای اثبات مالکیت مشاعی نیاز است که در مراجع قانونی ارائه شوند

از جمله مدارکی که برای اثبات مالکیت مشاعی نیاز است که در مراجع قانونی ارائه شوند، می توان به دادخواست تنظیم شده دقیق توسط خود فرد یا وکیل وی،مدارک شناسایی فردی که قصد اثبات‌ مالکیت دارد، مدارک مالکیت ملک مشاع که به صورت سند رسمی عادی ارائه شود و سایر مدارک و دلایلی که مالکیت فرد بر ملک مشاع را به اثبات می رساند. البته گاهی تنها ارائه مدارک به دلیل غیر رسمی بودن آن ها کافی نیست و فرد برای اثبات ادعای خود نیاز به حضور شاهدانی نیز دارد.

برای اطلاع از تمام شرایط ارائه دادخواست در دعاوی حقوقی و پیروزی در این دعاوی می توانید با مشاورین با تجربه سایت تهران لو ارتباط گرفته و از تجربیات ایشان استفاده کنید.

هر شریک در یک مال مشاع چه میزان حق تصرف دارد؟

مشاع بودن به معنی مشترک بودن یک چیز،در میان یک عده از افراد است، به این صورت که تمام افراد در مورد آن مال حقوق قانونی داشته و صاحب اختیار باشند.

با این حال به طور کل شراکت را می‌توان به دو صورت تقسیم کرد. صورت اول مشارکت به این شکل هست که دو نفر یا بیشتر مالک یک بخش مشخص از یک چیز باشند،

به عنوان مثال دو نفر یا بیشتر مالک یک باغ باشند، به این صورت که هر کدام از مالکین قسمتی مشخص از باغ را تحت اختیار خود داشته باشند. این حالات شرکت ۱۰۰ درصد به حساب می آید چون حدود هر کدام از مالکین مشخص است و تنها در مورد ملک مشترک می باشند.

حالت دوم شرکت به این صورت است که تمام مالکین به طور یکسان از تمام مال سهم ببرند و سهم هر کدام به صورت فیزیکی و جغرافیایی مشخص نباشد این شکل از مالکیت را در اصطلاح قانونی اشاعه می گویند.

حق تصرف هر کدام از شرکا در اموال مشاع به دو صورت مشخص می گردد

حق تصرف هر کدام از شرکا در اموال مشاع به دو صورت مشخص می گردد، یک حالت حقوق تصرفی هر شریک نسبت به سهم خود می باشد و حالت دیگر حقوق که هر شریک نسبت به سهم سایر شرکا دارد.

در حالت اول حق تصرف هر کدام از شرکا می تواند حق صرفی را در مال خود داشته باشد. این حالت بیان می کند که هر شریک می تواند مال را نسبت به سهم خود تصرف کرده یا به اجاره بدهد، در این شرایط اجاره بها متعلق به فردی است که مال را اجاره داده است.

همچنین یک فرد می تواند سهم خود از مال مشاع را به یک نفر، چند نفر به فروش برساند یا واگذار کند، در این شرایط تنها تعداد شرکا بالا تر می رود اما حق تصرف میزان مشخصی نداشته حتی هر شریک می‌تواند نسبت تمام مال حق تصرف داشته باشد، به این صورت که هنگام اجاره یک خانه مشاع فرد تمام خانه را اجاره می دهد.

اما حالت بعدی حق تصرف که تصرف نسبت به صحن سایر شرکاست، دارای قوانین به خصوصی میباشد.

در صورتی که سایر شرکا نسبت به اقدام انجام شده در مال مشاع اعتراضی داشته باشند، یا اقدام بدون رضایت آنها انجام گرفته باشد، می توانند نسبت به طرف اول اعلام شکایت کرده و ضرر و زیان های احتمالی ناشی از این کار را از وی دریافت کنند.

در صورت اجاره ملک مشاع بدون مشورت با شرکا چه حکمی اتفاق می افتد؟

اجاره دادن در واقع یکی از حالات تصرف اموال مشاع است و در صورتی که این امر بدون رضایت و اجازه از سایر شرکت‌ها انجام گرفته باشد، سایرین می توانند نسبت به خروج مستاجر یا دریافت اجاره بها از مالکی که ملک را اجاره داده طرح دعوی نمایند.

به طور قانونی هیچ کدام از شرکا نمی توانند بدون اجازه سایر شرکا در ملک مشاع دخل و تصرفی داشته باشند، حال آنکه این تصرف به صورت مادی بوده یا به صورت حقوقی.

در وضع قوانین و دعاوی سایر شوراها نمی توانند نسبت به رفع تصرف و خارج کردن مستاجر از ملک اقدام نمایند، به این دلیل که طبق قانون هر کدام از مالکین در مورد یک ملک مشاع حق هر گونه اقدامی را دارند، چون این ملک مشترک بین تمام آن ها است و توان مالکین به یک اندازه صاحب اختیار ملک هستند.

در بعضی از دعاوی می توان با ارائه درخواست رفع تصرف مستاجر را از ملک مشاع اخراج کرد

اما در بعضی از دعاوی می توان با ارائه درخواست رفع تصرف مستاجر را از ملک مشاع اخراج کرد، معمولاً این کار با اثبات تصرف غیر قانونی مستاجر انجام میگیرد به عبارت دیگر تا زمانی که حضور مستاجر به عنوان تصرف غیر قانونی به اثبات نرسیده باشد، نمی‌توان مستاجر را از ملک بیرون کرد، به این دلیل که فرد اجاره دهنده همانند سایر شرکا حق و اختیارات یکسان دارد.

در صورتیکه تصرف مال با اجازه سایر شرکا انجام گرفته باشد، برای پیشگیری از به وجود آمدن هر مشکلی می توان تصرف مال را با عقد یک قرارداد مشخص کرد.

به عنوان مثال زمانی که یکی از شرکا به دلیل مشکلات مالی قصد اجاره دادن ملک مشاعی را دارد، می تواند با رضایت سایر شرکا مبنی بر دریافت اجاره برای مدت معین ملک را در اختیار مستاجر قرار دهد.

اطلاع از تمامی قوانین حقوقی برای افراد میسر نیست و بسیاری از افراد به دلیل عدم اطلاع درست از قوانین و آشنایی چگونگی برخورد با این قوانین در دعاوی دچار مشکل میشوند برای پیشگیری از چنین اتفاقاتی نیاز است تا با افراد مجرب و خبره در این زمینه مشورت کرد و کار خود را با راهنمایی این افراد به انجام رساند، سایت تهران لو به عنوان بهترین سایت مشاوره حقوقی برای ارائه مشاوره در زمینه مسائل حقوقی و رفع مشکلات فعالیت می کند.

برای به اتمام رساندن مالکیت مشاعی چه اقدامی می توان انجام داد؟

به دلایل زیادی ممکن است، هر کدام از شرکا قصد به اتمام رساندن مالکیت مشاعی را داشته باشند، یا به منظور فروش سهم خود از یک ملک مشاع نیاز به جداسازی مالکیت داشته باشند.

به جهت پایان دادن به این امر در درجه اول باید به نوع مال توجه کرد، هرکدام از اموال منقول یا غیرمنقول شرایط خاصی را برای پایان رساندن مالکیت مشاعی نیازمند می باشند.

به عنوان مثال برای زمین با ملک شرایط متفاوتی در پایان رساندن وجود دارد. مثلاً زمین را می توان با تقسیم به قطعات کوچکتر بین چند شریک تقسیم کرد و مالکیت مشاعی را به پایان رساند اما در صورتیکه ملک ساختمانی یک طبقه بوده و تعداد مالکین زیاد باشد، تنها راه برای اتمام رساندن مالکیت مشاعی فروش ملک است.

گاهی اوقات اقدامات لازم برای به اتمام رساندن مالکیت مشاعی توسط خود شرکت انجام می گیرد و با رضایت خود شرکا تقسیم ملک صورت گرفته، تنها برای تنظیم تقسیم نامه غیر رسمی به دفترخانه مراجعه می‌کنند،

البته اعتبار این تقسیم نامه تنها زمانی است که تمام شرکت ها حضور داشته و مدارک لازم را به امضا برسانند، همچنین در صورتی که یکی از شرکا کودک یا فردی باشد که از نظر عقلی صلاحیت تصمیم گیری را نداشته باشد، تقسیم رسمی نیست و باید توسط دادگاه انجام گیرد.

در صورتی که ملک به گونه‌ای باشد که نتوان آن را به چند سند جداگانه تقسیم کرد یا حدود جغرافیایی برای آن تعیین کرد، معادل مالی و مشخص شده و توسط یک نماینده قانونی به فروش می رسد و سپس مبلغ نهایی بین شرکا تقسیم گردیده و مالکیت مشاعی به اتمام می‌رسد.

تقسیم شدن اموال مشاع به چه صورتی فاقد اعتبار می گردد؟

گاهی اوقات تقسیم اموال مشاع بدون حضور تمام شرکت ها انجام می گیرد و یک یا دو شریک در توافق سایرین شرکت ندارند، در این شرایط افرادی که در هنگام تقسیم حضور نداشته و رضایت خود را مبنی بر انجام این کار اعلام نموده اند، می توانند با ارائه اسناد معتبر به دادگاه بدون اعتبار بودن تقسیم نامه را به اثبات رسانند و پیگیری کنند.

برای به وجود آمدن چنین مشکلی در صورتی که به یکی از شرکا دسترسی وجود نداشته باشد، یا شریک فوت شده باشد و تا زمان مشخص شدن انحصار ورثه فردی برای رای دادن به جای شریک وجود نداشته باشد، میتوان تقسیم اموال مشاع را در دادگاه انجام داد، در این صورت دادگاه با صلاحیت در مورد چگونگی تقسیم تصمیم گیری کرده و این کار به قانونی ترین شکل ممکن و با اعتبار کامل انجام می گیرد.

همچنین اگر که توسط تقسیم مال مشاع به صورت فروش انجام گرفته باشد و یکی از شرکا نسبت به سهم خود اعتراضی داشته باشد و این کار بدون رضایت تمام شرکا انجام گرفته باشد، نیز می تواند به اعتبار این تفکیک اعتراض کرده و از طریق مراجع قضایی حقوق خود را پیگیری کند.

برای اثبات شراکت در مالکیت مشاعی باید به کدام مرجع قانونی مراجعه کرد؟

همانطور که گفته شد، اثبات شراکت و اثبات مالکیت مشاعی با ارائه دادخواست و مدارک قانونی میسر می باشد. اما در صورتیکه یک ملک در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد و سابقه ای در این دفاتر نداشته باشد، فردی که ادعای مالکیت در مورد ملک مشاعی را دارد، باید به دادگستری مراجعه کرده تا پیگیری‌های لازم از این طریق به عمل بیاید.

در این شرایط لازم است که فرد تمام اطلاعات لازم در مورد سایر شرکت ها را داشته باشد و فرقی نمی کند که فرد شاکی باشد، یا متهم پس از طی مراحل قانونی در مورد اثبات مالکیت تصمیم‌گیری می کند.

در صورتی که ادعا تا حدودی درست بوده باشد، مسئولیت از طرف دادگستری برای نقشه برداری و تعیین موقعیت دقیق ساختمان مراجعه می کند، این کار تنها زمانی صورت می گیرد که تمام شرکا در محل حضور داشته باشند، در این صورت علاوه بر اثبات مالکیت می‌توان به افراز ملک نیز اقدام نمود.

حقوق در ملک مشاع به چه صورت می باشند؟

در مورد املاک مشاع حقوق متفاوتی وجود دارد، حق تصرف، حق شفعه و… از جمله حقوقی هستند که در مورد این گونه املاک وجود دارند.

همانطور که توضیح داده شد، حق تصرف به معنی هرگونه دخل و تصرف فروش و اجاره دادن ملک مشاع است.

حق شفعه از دیگر حقوق مربوط به املاک مشاع میباشد به این صورت است که هرگاه یکی از دو شریک اقدام به فروش یا واگذاری سهم خود را به نفر سوم داشته به شریک دیگر تمام پول نفر سوم را پرداخت کند این فرد می تواند صاحب کل مال شود. این حق بیشتر در مورد اموال غیر منقول مانند خانه و زمین صدق کرده و تنها در مورد اموال است که قابلیت تقسیم شدن داشته باشند.

مورد مهم دیگر در مورد این حق این است که اعضا نباید از دو نفر بیشتر باشند و همچنین یکی از دو شریک قصد فروش رساندن مال یا سهم خود را داشته باشد.

یک قرارداد مشاعی شامل چه مواردیست؟

مانند سایر قراردادها در یک قرارداد مشاعی مواردی نظیر مشخصات کامل هر کدام از طرفین قرارداد و مشخصات کامل هر کدام از شرکا قید می شود.

این مشخصات شامل مشخصات شخصی نظیر نام و نام خانوادگی و آدرس و اطلاعات محل سکونت هر کدام از شرکا می باشد.

همچنین در مورد ملک مشاع نیز تمام اطلاعات از قبیل آدرس و موقعیت جغرافیایی باید به طور کامل در قرارداد ذکر شده باشد، در زیر یک نمونه از قرارداد بین دو شریک آورده شده است.

به جهت کسب اطلاع در مورد مسائل حقوقی و مشورت با صاحب نظران و افراد خبره در این زمینه می توانید، با مشاورین سایت تهران لو ارتباط گرفته و از تجربیات ایشان استفاده کنید.